נשלמה כוונתו

נושא מרתק בדיני חושן משפט הוא גדרו של "מקח טעות שלא נודע לו":

מה הדין כאשר אדם ביצע קניין, ובשעת הקניין אכן היה בחפץ מום המבטל את המקח – אלא שעד שנודע ללוקח על המום, השתנתה המציאות והמום התבטל מאליו? האם נאמר שהקניין פקע מיד בשעת עשייתו למפרע, או שמא כל עוד לא נודע הדבר ללוקח ונשלמה כוונתו, המקח קיים?

מעשה שהיה:

אדם הזמין גביע כסף כמתנה להולדת תינוק, וביקש לחרוט עליו את שמו של הרך הנולד – "יוסף".

האומן שגה וחרט: "יוסף חיים".

לכאורה, זוהי טעות גמורה המזכה בביטול המקח. אולם בטרם שם המזמין לב לטעות, חלה התינוק והוסיפו לו כסגולה וכרפואה את השם "חיים". נמצא אפוא שבשעת קבלת הגביע אכן היה כאן מקח טעות, אך עד שנודע לו על כך – השם על הגביע כבר תאם לחלוטין את שמו של הילד! האם עדיין יוכל לטעון למקח טעות?

א. צדדי הספק ושיטת ה'שער משפט'

ביסוד הספק יש לחקור מהי הגדרת מום במקח:

1. הפסול קיים בעצם החלות: בשעת מעשה הקניין, חסר ב"גמירות הדעת" הבסיסית של הקונה, וממילא הקניין נולד פגום ובטל מעיקרו, ואין מה שירפא אותו לאחר מכן.

2. המום תלוי בהקפדת הלוקח: מום אינו פגם עצמי במעשה הקניין, אלא עילה וזכות הנתונה ללוקח לתבוע את ביטולו ("טענת מקח טעות"). לפיכך, אם בשעה שנודע לו כבר אינו מקפיד ורצונו מתקיים במלואו – אין כאן עילה לביטול.

בשאלה זו דן השער משפט (חושן משפט, סימן רנ"ג ס"ק ב') ומיישב סתירה בסוגיות הגמרא באמצעות חילוק יסודי:

• אם נודע לקונה מהמום קודם שנשלמה כוונתו: המקח בטל מיד באותו רגע, ולא יועיל אם לאחר מכן יתבטל המום.

• אם לא נודע לו מהמום עד שנשלמה כוונתו: כיוון שלא ידע ולא הקפיד בשעת קיומו של המום, ובשעה שנודע לו כבר נשלם חפצו ורצונו – המקח נשאר בתוקפו ואינו בטל.

  (אמנם בשער משפט בסימן רל"ב סק"ג הביא את דעת הר"י מיגאש, שגם אם נשלמה כוונתו קודם שנודע לו נחשב מקח טעות, ונשאר שם בצריך עיון).

מכאן נפנה לבחון שורה של שאלות מעשיות בדיני שכירות בתים לאור יסוד זה.

ב. שכן גנב שנתגלה בסוף תקופת השכירות

ראובן שכר דירה, ולאחר שנסתיימה תקופת השכירות נתברר שהשכן בדלת ממול הוא גנב מועד, הנוהג לפרוץ לדירות בבניין במפתח גנבים בהיעדר הדיירים. בפועל, לאורך כל השנה לא אירעה כל גניבה בדירתו של השוכר.

טוען השוכר: "הדירה הייתה בחזקת סכנה – השכירות כולה הייתה בטעות, ואינני משלם דמי שכירות אלא רק דמי 'נהנה' על הימים שבהם לנתי בפועל בדירה!"

• הנפקא מינה: שוכר חייב לשלם על כל תקופת החוזה – בין אם גר בדירה ובין אם שהה מחוץ לבית; בעוד שבתשלום מדין "נהנה", חייב רק על הימים שבהם השתמש בפועל בנכס.

לפי יסוד השער משפט: כיוון שתקופת השכירות כבר הסתיימה וכלל לא נודע לו על המום בזמן אמת, והסכנה חלפה מבלי שניזוק – נשלמה כוונתו בהנאת הדיור, ואינו יכול לבטל את השכירות למפרע.

ג. גג דולף בעונת בצורת

מקרה דומה: אדם שכר דירה לחודשי החורף, ובסוף העונה התברר שהגג היה מלא סדקים וחורים. אלא שבאותה שנה הייתה שנת בצורת ולא ירדה טיפת גשם אחת.

השוכר טוען: "שכרתי דירה שאינה ראויה למגורי חורף – מקח טעות!"

לכאורה גם כאן: לדברי ה'שער משפט', כיוון שלא נודע לו על החורים עד שעבר החורף, והמום מעולם לא פגע בהנאתו בפועל – נשלמה כוונתו, והשכירות בעינה עומדת.

ד. גשם שירד כשהשוכר שהה מחוץ לבית

מה הדין כאשר ירדו גשמים עזים והמים חדרו לדירה, אך השוכר כלל לא היה בבית באותם ימים (או לא נכנס לגור כלל)?

1. לא נכנס לגור כלל: המשכיר תובע דמי שכירות על פי החוזה, והשוכר מסרב בטענה שהגג דלף. טוען המשכיר: "מה איכפת לך? הרי ממילא לא היית כאן ולא סבלת מכך!"

   בכהאי גוונא ודאי שהדין עם השוכר, ודומה לדין הקונה בהמה לחרישה ומתה בדרך, ואחר כך התברר שהייתה נגחנית ואינה ראויה לחרישה כלל – שהמקח בטל והלוקח פטור מלשלם, שהרי החפץ עצמו אינו ראוי למטרתו.

2. שהה מחוץ לבית באופן ארעי: אם בימים שבהם דר בבית לא ירד גשם, ורק ביום שבו נעדר ירדו גשמים והדירה הוצפה – לכאורה פטור מדמי שכירות לאותו זמן מחמת מקח טעות, ומשלם רק מדין "נהנה" על הימים שבהם דר בפועל ללא הפרעה.

סברא לחילוק: מתי אמרינן שנשלמה כוונתו?

מתוך השוואת המקרים מתחדש חילוק עקרוני בהבנת דברי ה'שער משפט':

• ביטול המום במציאות: מתי אמרינן שאם לא נודע לו לא הוי מקח טעות? דווקא כאשר הסיבה היחידה לכך שלא הקפיד היא שלא ידע, ובפועל המום כלל לא בא לידי ביטוי במציאות (השכן לא גנב, הגשם לא ירד, והשם בגביע תואם את שם הילד). בזה אמרינן שנשלמה כוונתו והמקח קיים.

• מום שפעל במציאות: לעומת זאת, כאשר המום התממש בפועל (הגג אכן דלף והציף את הבית), אלא שהשוכר ניצל ממנו במקרה מחמת סיבה צדדית (כגון שנסע ולא שהה בבית) – בזה לא שייך לומר "נשלמה כוונתו", שכן הבית עצמו לא היה ראוי למגורים באותה שעה, ובכהאי גוונא ודאי הוי מקח טעות.